Catasto та Conservatoria — Реєстри нерухомості Італії (visura catastale, visura ipotecaria)

Офіційний сайт: agenziaentrate.gov.it — Agenzia delle Entrate (Італійська податкова агенція)
Адміністратор: Agenzia delle Entrate (для Catasto і Conservatoria/banca dati ipotecaria)
Тип ресурсу: дві окремі системи — Catasto (фіскально-технічний реєстр) і Conservatoria (реєстр прав власності та обтяжень)
Доступ: 💰 для своєї нерухомості — безкоштовно через SPID/CIE/CNS; для чужої — visura за плату (через Agenzia delle Entrate або комерційні сервіси)
Юридична підстава: Catasto — фіскальне законодавство; Conservatoria — Цивільний кодекс Італії (trascrizione)

Що це таке

Італія має дві окремі системи реєстрації нерухомості (як і Франція):

1. Catasto (Land Registry) — фіскально-технічний реєстр

• Веде Agenzia delle Entrate (історично — Comuni, муніципалітети)
• visura catastale — кадастровий витяг: технічні дані, площа, кадастровий дохід (rendita catastale), категорія, зареєстрований власник
• ⚠️ Фіскальна функція — основа для податку IMU
• ⚠️ Catasto показує, хто зареєстрований для податку, але це НЕ юридичне підтвердження власності і може бути застарілим
• Дані з 1973 року (комп’ютеризація)
• 🆕 Ключова функція: пошук за особою (codice fiscale) — знайти всю нерухомість фізособи чи компанії в Італії

2. Conservatoria dei Registri Immobiliari (banca dati ipotecaria) — реєстр прав власності

• Тепер частина Agenzia delle Entrate
• visura ipotecaria / ispezione ipotecaria — реєстр власності, іпотек, обтяжень
• ⚠️ Conservatoria — реальний авторитет для встановлення власника і обтяжень
• Містить: trascrizioni (передачі прав), iscrizioni (іпотеки), trascrizioni pregiudizievoli (судові обтяження)
• Рекомендується перевіряти історію за останні 20 років

Це означає: для повної картини потрібні обидві visure — catastale (технічні дані + первинний пошук) і ipotecaria (юридичне підтвердження власності і обтяжень).

Кому корисний

• Адвокатам у транснаціональних спорах — італійська нерухомість опонента
• Виконавцям — пошук італійських активів боржника (visura за особою — потужний інструмент!)
• Адвокатам у спадкових справах — італійська нерухомість спадкодавця
• Адвокатам у сімейних спорах — поділ майна
• Юристам у санкційних справах — російська нерухомість в Італії
• Журналістам-розслідувачам — пошук активів за codice fiscale
• Українцям з нерухомістю в Італії — перевірка ділянок

Що дозволяє з’ясувати

Через visura catastale (Catasto)

• 🆕 Пошук за особою (codice fiscale) — вся нерухомість фізособи чи юрособи в Італії
• Кадастрові ідентифікатори (foglio, particella, subalterno)
• Площа, категорія, клас нерухомості
• Кадастровий дохід (rendita catastale)
• Зареєстрований власник (для податкових цілей)
• visura attuale (поточна) і visura storica (історична — з 1973)
• Планіметрія (планування приміщень)

Через visura ipotecaria (Conservatoria)

• Реальний власник (через trascrizioni)
• Підстава набуття (договір купівлі-продажу, спадщина тощо)
• Іпотеки (ipoteche) — сума, кредитор
• Судові обтяження (pignoramenti — арешти, sequestri)
• Сервітути та інші обмеження
• Повна історія передач за 20 років

Як працює пошук

1. Зайти на agenziaentrate.gov.it
2. Для своєї нерухомості — увійти через SPID, CIE або CNS (італійський електронний підпис) — безкоштовно
3. Для чужої нерухомості (visura за особою або об’єктом):
   • Через Agenzia delle Entrate (за плату, потрібна реєстрація)
   • Через комерційні сервіси (visureitalia.com, tuttovisure.it тощо) — швидше, без SPID, за плату
4. Для visura catastale за особою: ввести codice fiscale (фізособа) або partita IVA / codice fiscale (юрособа)
5. Для visura ipotecaria: вказати Conservatoria (Ufficio del Territorio за провінцією/комуною) + дані особи або кадастрові дані об’єкта
6. Отримати PDF-витяг

Обмеження пошуку (важливо)

• ⚠️ Catasto не є юридичним підтвердженням власності — для цього потрібна Conservatoria
• Catasto може бути застарілим — наприклад, через відсутність voltura (оновлення після передачі)
• Codice fiscale потрібен для точного пошуку за особою
• Для чужої нерухомості — потрібна оплата (через Agenzia delle Entrate або комерційні сервіси)
• Документи італійською
• Conservatoria розділена за провінціями — для пошуку треба знати релевантний Ufficio del Territorio
• Дані до 1973 року в Catasto — переважно паперові
• SPID/CIE/CNS — потрібні для безкоштовного доступу до власної нерухомості; іноземцям складно отримати

Юридичні застереження ⚠️

• Catasto і Conservatoria — офіційні, але з різною юридичною вагою: Conservatoria має юридичну силу щодо власності, Catasto — фіскальну
• Для суду в Україні — потрібен апостильований витяг (visura ipotecaria) з Conservatoria
• Україна та Італія — обидві учасниці Гаазької конвенції 1961 р. (апостиль) — приймається судами України
• Апостилювання — у Procura della Repubblica або Prefettura
• Адвокат може отримати visura через комерційні сервіси або Agenzia delle Entrate
• Пошук за особою (codice fiscale) — потужний інструмент для встановлення всіх активів
• Дані власників — доступні через офіційні visure
• Для арешту італійської нерухомості — через італійський суд (pignoramento immobiliare)
• Для міжнародного арбітражу — visura ipotecaria визнається допустимим доказом

Альтернативи у каталозі

• Registro Imprese (Італія) — для італійських компаній-власників
• HM Land Registry — британський аналог
• Cadastre.gouv.fr (Франція) — французький аналог
• Księgi Wieczyste (Польща) — польський аналог
• OpenSanctions — санкційний скринінг

Інші відомі сервіси (поза каталогом):

• agenziaentrate.gov.it — офіційний портал
• SISTER (sister.agenziaentrate.gov.it) — професійний портал для масових запитів (нотаріуси, геодезисти)
• visureitalia.com, tuttovisure.it — комерційні сервіси без SPID
• Geopoi — картографічні інструменти

🔗 agenziaentrate.gov.it — Agenzia delle Entrate (Catasto + Conservatoria)
🔗 sister.agenziaentrate.gov.it — SISTER (для професіоналів)

← Повернутися до каталогу