Registro de la Propiedad — Реєстр нерухомості Іспанії (Nota Simple)

Офіційний сайт: registradores.org
Адміністратор: Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España (CORPME); підпорядкований Ministerio de Justicia через Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
Структура: 1 059 місцевих реєстрів (distritos hipotecarios) у 50 провінціях + 2 автономні міста
Тип ресурсу: офіційний публічний реєстр прав власності на нерухомість
Доступ: 💰 Nota Simple — ~€3.64 (офіс) / ~€9-10 (онлайн) + VAT; потрібен «interés legítimo»
Юридична підстава: Ley Hipotecaria (Іпотечний закон); Reglamento Hipotecario

Що це таке

Registro de la Propiedad — іспанський офіційний реєстр прав власності на нерухомість, який ведуть registradores (реєстратори), об’єднані в Colegio de Registradores (CORPME) під Міністерством юстиції. Уся територія Іспанії поділена на distritos hipotecarios (іпотечні округи) — 1 059 місцевих реєстрів.

Основний документ — Nota Simple: несертифікований витяг, що містить власника, опис нерухомості, обтяження, іпотеки, сервітути. Для офіційних цілей є Certificación registral (сертифікований витяг, потребує електронного підпису).

⚠️ Пошук за власником можливий — на відміну від австрійського/німецького Grundbuch. Але з важливим обмеженням: пошук відбувається в межах одного Registro de la Propiedad (місцевого реєстру), не глобально по всій Іспанії. Для перевірки активів особи у різних регіонах — потрібні запити до кожного відповідного реєстру окремо.

Іспанія критично важлива: Коста-дель-Соль, Коста-Брава, Балеари, Канари, Мадрид, Барселона — популярні місця концентрації іноземної нерухомості, включно з російською і пострадянською.

Кому корисний

• Адвокатам у транснаціональних спорах — іспанська нерухомість опонента
• Виконавцям — пошук іспанських активів боржника (за наявності легітимного інтересу)
• Адвокатам у спадкових справах — іспанська нерухомість спадкодавця
• Адвокатам у сімейних спорах — поділ майна (вілли на узбережжі)
• Юристам у санкційних справах — російська нерухомість в Іспанії
• Юристам із комплаєнсу — перевірка нерухомості контрагента
• Українцям з нерухомістю в Іспанії — перевірка перед купівлею

Що дозволяє з’ясувати

Через Nota Simple:

• Власник (або власники) нерухомості
• Опис нерухомості (площа, межі, тип)
• IDUFIR / CRU (Código Registral Único) — унікальний реєстраційний код
• Іпотеки (hipotecas) — сума, кредитор
• Обтяження (cargas) — застави, арешти
• Сервітути (servidumbres) та обмеження
• Заборони на відчуження
• Частки власності (для співвласників)

Через пошук за власником (у межах одного Registro de la Propiedad):

• Нерухомість конкретної особи в межах цього місцевого реєстру
• Працює також для попередніх власників і юросіб
• За наявності кількох об’єктів — реєстратор показує перелік з обмеженим описом

Як працює пошук

1. Зайти на registradores.org
2. Обрати «Registro de la Propiedad» → «Solicitar Nota Simple»
3. Обрати тип пошуку:
   • За об’єктом — вказати Registro de la Propiedad (за містом) + реєстраційний номер або IDUFIR/CRU
   • За власником (por titular) — ім’я + DNI/NIE/паспорт + ім’я конкретного Registro de la Propiedad
4. Система запиту — FLOTI (Fichero Localizador de Titularidades Inscritas) перенаправляє запит до відповідного Registro de la Propiedad; не існує загальної бази з прямим доступом
5. Зазначити легітимний інтерес — реєстратор вирішує, чи є інтерес легітимним перед видачею
6. Оплатити (~€9-10 онлайн, ~€3.64 в офісі)
7. Отримати Nota Simple (зазвичай в межах 24 годин на e-mail; миттєво при особистому отриманні)
8. Альтернатива — в офісі Registro de la Propiedad за місцем нерухомості

⚠️ Запит архівується 3 роки — власник може дізнатися, хто і чому запитував інформацію про його нерухомість (на відміну від анонімного британського пошуку).

Обмеження пошуку (важливо)

• ⚠️ Потрібен «interés legítimo» — реєстратор оцінює легітимність перед видачею
• ⚠️ Запит логується — власник може дізнатися про запит
• ⚠️ FLOTI не є загальною базою — це система перенаправлення запитів до конкретного Registro de la Propiedad; немає прямого доступу до всіх даних
• Пошук за власником — локальний: для пошуку активів особи в різних регіонах Іспанії потрібні окремі запити до кожного relevantного Registro
• Площа в Nota Simple ненадійна — може бути приблизною; для точності — кадастр (Catastro)
• Документи іспанською — для суду потрібен переклад
• Nota Simple — інформативна, не сертифікована — для суду потрібна Certificación registral
• 1 059 окремих реєстрів — треба знати правильний distrito hipotecario
• Certificación registral — потребує електронного підпису або підписки

Юридичні застереження ⚠️

• Registro de la Propiedad — офіційний реєстр, дані мають юридичну силу в Іспанії
• Nota Simple — інформативна (не доказ); Certificación registral — має повну юридичну силу
• Для суду в Україні — потрібна апостильована Certificación registral
• Україна та Іспанія — обидві учасниці Гаазької конвенції 1961 р. (апостиль) — приймається судами України
• Апостилювання — у іспанському Ministerio de Justicia або через нотаріуса
• Пошук за власником — потужний інструмент, але потребує легітимного інтересу і знання regional реєстру
• Дані власників — підлягають GDPR і захищені вимогою легітимного інтересу
• Для арешту іспанської нерухомості — через іспанський суд (embargo)
• Між Україною та Іспанією немає окремого договору про правову допомогу — діють Гаазькі конвенції
• Для міжнародного арбітражу — Certificación registral визнається допустимим доказом

Альтернативи у каталозі

• Cadastre.gouv.fr (Франція) — французький аналог
• Catasto / Conservatoria (Італія) — італійський аналог (теж пошук за особою)
• HM Land Registry — британський аналог
• Grundbuch (Австрія, Німеччина) — німецько-австрійський аналог
• OpenSanctions — санкційний скринінг

Інші відомі сервіси (поза каталогом):

• Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es) — іспанський кадастр (межі, площа, без власника публічно)
• idealista.com — комерційний сервіс отримання Nota Simple (€14.90)
• land-registry.es — комерційний сервіс з перекладом англійською
• registradores.org/BELab — мікродані реєстрової статистики для дослідників

🔗 registradores.org — Colegio de Registradores
🔗 sedecatastro.gob.es — кадастр (Catastro)

← Повернутися до каталогу