Grundbuch — Земельні реєстри Австрії та Німеччини

Австрія: justizonline.gv.at/jop/web/grundbuchabfrage (Grundbuch)
Німеччина: через місцеві Grundbuchämter при Amtsgericht (немає єдиного національного порталу)
Адміністратори: Австрія — district courts (Bezirksgerichte) під Federal Ministry of Justice (BMJ); Німеччина — Grundbuchämter при Amtsgericht
Тип ресурсу: офіційні земельні реєстри прав власності та обтяжень
Доступ: 🇦🇹 Австрія — 💰 публічний, платний (~€15 за об’єкт); 🇩🇪 Німеччина — 🔒 лише за «berechtigtes Interesse» (легітимний інтерес)
Юридична підстава: Австрія — Grundbuchsgesetz (GBG); Німеччина — Grundbuchordnung (GBO), § 873/§ 892 BGB

Що це таке

Grundbuch — німецькомовний земельний реєстр, що діє в Австрії та Німеччині (а також у Швейцарії, Ліхтенштейні). У обох країнах запис у Grundbuch має конститутивне значення: право власності виникає тільки після внесення запису. Проте режим доступу принципово різний.

🇦🇹 Австрія — публічний доступ

• Веде district courts (Bezirksgerichte) під BMJ
• Публічний реєстр — будь-хто може отримати витяг (Grundbuchauszug) за плату (~€15)
• Онлайн через justizonline.gv.at, Verrechnungsstellen, нотаріусів, адвокатів
• ⚠️ Пошук тільки за конкретним об’єктом (адреса + номер) — reverse search (пошук всієї нерухомості особи) ЗАБОРОНЕНО
• Дані власника: ім’я, адреса, дата народження, дата передачі
• Комбінується з кадастром у Grundstücksdatenbank (GDB); кадастр веде BEV

🇩🇪 Німеччина — обмежений доступ

• Немає єдиного національного реєстру — Grundbuchamt при кожному Amtsgericht
• ⚠️ Доступ лише за «berechtigtes Interesse» (легітимний інтерес) за § 12 GBO
• Звичайна публіка НЕ має доступу — це принципова відмінність від Австрії
• Легітимний інтерес мають: власник, особи з in rem правами (іпотека, сервітут), кредитори з доказом виконання, потенційні покупці (з доказом намірів), нотаріуси, адвокати
• Принцип публічної довіри (§ 892 BGB)

Кому корисний

• Адвокатам у транснаціональних спорах — австрійська/німецька нерухомість опонента
• Виконавцям — пошук активів боржника (у Німеччині кредитор з виконавчим документом має легітимний інтерес)
• Адвокатам у спадкових справах — нерухомість спадкодавця
• Адвокатам у сімейних спорах — поділ майна
• Юристам у санкційних справах — російська нерухомість в Австрії/Німеччині
• Українцям з нерухомістю в Австрії чи Німеччині

Що дозволяє з’ясувати

Структура австрійського Grundbuch-витягу (схожа в Німеччині):

• A-Blatt (Gutsbestandsblatt) — опис нерухомості: кадастровий номер, площа, адреса, тип
• B-Blatt (Eigentumsblatt) — власність: власник(и), частки, дата і підстава набуття
• C-Blatt (Lastenblatt) — обтяження: іпотеки (Hypothek/Grundschuld), сервітути, право застави, переважне право, заборони

Дані власника (Австрія): ім’я, адреса, дата народження, дата передачі. У Німеччині — аналогічно, але доступ за легітимним інтересом.

Як працює пошук

🇦🇹 Австрія

1. Зайти на justizonline.gv.at/jop/web/grundbuchabfrage (англомовний інтерфейс є, дані німецькою)
2. Ввести адресу або кадастрову громаду + номер (Einlagezahl / EZ)
3. Оплатити (court fee, ~€15)
4. Отримати Grundbuchauszug у PDF
5. Альтернатива — district court, нотаріус, адвокат, Verrechnungsstellen
6. ⚠️ Reverse search (за особою) — неможливий (заборонено)

🇩🇪 Німеччина

1. Звернутися до Grundbuchamt при відповідному Amtsgericht
2. Довести «berechtigtes Interesse» письмово (наприклад, виконавчий документ для кредитора, договір для покупця)
3. Подати заяву (письмово, особисто або електронно)
4. Після схвалення — отримати Grundbuchauszug
5. Нотаріуси і адвокати — звільнені від доведення інтересу (в межах професійних обов’язків)
6. Деякі землі мають онлайн-портали (через Justizportal)

Обмеження пошуку (важливо)

• 🇦🇹 Австрія: reverse search заборонено — не можна знайти всю нерухомість особи; документи до 2003 — лише в district court
• 🇩🇪 Німеччина: звичайна публіка взагалі не має доступу — потрібен легітимний інтерес; немає єдиного порталу
• Документи німецькою — інтерфейс іноді англійською
• Платний доступ — court fees в обох країнах
• Reverse search неможливий в обох — пошук тільки за об’єктом, не за особою (на відміну від Італії)
• Кадастр окремо — в Австрії веде BEV, для меж і координат

Юридичні застереження ⚠️

• Grundbuch — офіційний реєстр з конститутивним значенням (право виникає після запису)
• Для суду в Україні — потрібен апостильований витяг (Grundbuchauszug)
• Україна, Австрія, Німеччина — усі учасниці Гаазької конвенції 1961 р. (апостиль) — приймається судами України
• Апостилювання: Австрія — district court / BMJ; Німеччина — Landgericht / Bundesverwaltungsamt
• 🇩🇪 У Німеччині адвокат або кредитор з виконавчим документом може довести легітимний інтерес для доступу
• 🇦🇹 В Австрії доступ публічний, але reverse search заборонено — потрібен номер/адреса конкретного об’єкта
• Дані власників — підлягають GDPR та національним законам про захист даних
• Для арешту нерухомості — через суд відповідної країни
• Для міжнародного арбітражу — Grundbuch-витяги визнаються допустимим доказом

Альтернативи у каталозі

• Bundesanzeiger (Німеччина) — для німецьких компаній-власників
• Zefix (Швейцарія) — швейцарські компанії
• HM Land Registry — британський аналог (публічний)
• Cadastre.gouv.fr (Франція) — французький аналог
• Catasto / Conservatoria (Італія) — італійський аналог
• OpenSanctions — санкційний скринінг

Інші відомі сервіси (поза каталогом):

• justizonline.gv.at — офіційний австрійський портал
• advokat.at, firmenbuchgrundbuch.at — австрійські Verrechnungsstellen
• BEV (bev.gv.at) — австрійський кадастр
• Schmidt & Schmidt, austrian-registers.com — комерційні сервіси отримання витягів
• Німецькі землі мають окремі портали через Justizportal (Grundbucheinsicht через відповідний Amtsgericht)

🔗 justizonline.gv.at/jop/web/grundbuchabfrage — Австрія (Grundbuch)
🔗 bev.gv.at — Австрія (кадастр)
🔗 Amtsgericht (Grundbuchamt) — Німеччина (за місцем нерухомості)

← Повернутися до каталогу